不動産を相続した場合の相続税｜計算方法や注意点
相続に関して幅広く相談できるパートナーが税理士です。
不動産を相続する予定の方は、相続した場合にどのくらい相続税がかかるのか、計算方法を知りたい方も多いのではないでしょうか。
本記事では相続税の計算方法や相続前後に注意すべき点を解説いたします。
不動産の相続税の計算方法
相続した不動産価額が判明したからと言って、不動産だけの相続税を計算できません。
ここでは相続税の計算方法について解説していきます。
法定相続人の人数を確定する
民法で定められている相続人(法定相続人)が、何人いて、誰なのかを確定します。
被相続人が夫である場合には、妻(配偶者)は必ず法定相続人となり、その他の法定相続人は以下の通りです。
相続順位 | 法定相続人 |
|---|---|
第1順位 | 子ども ※子どもが亡くなっている場合は孫 |
第2順位 | 夫の父母 ※父母が亡くなっている場合は祖父母 |
第3順位 | 夫の兄弟、姉妹 ※兄弟姉妹が亡くなっている場合は甥・姪 |
相続の権利は第1順位がいなければ第2順位へ、第2順位がいなければ第3順位へと移ります。
相続人を確定させる際は、法的に相続権を持つ相続人を確定させなければなりません。
相続税がかかる財産を合計し、課税価格を求める
相続税の計算をする際には、相続の開始(被相続人の死亡日)した後に相続する財産だけでなく、以下の財産または費用を計算する必要があります。
- 死亡時の相続財産
- 相続人が受け取る生命保険金や死亡退職金などの見なし相続財産
- 相続時精算課税により、生前に贈与されていた財産
- 墓や仏壇などの祭祀費用(非課税財産)
- 債務や葬儀費用
- 相続開始時点から3年以内の生前贈与※
※2031年1月からは相続開始7年前まで加算に延長予定です。
課税価格=財産の総額<1+2+3>-非課税財産<4>-(債務+葬儀費用)<5>+相続開始時点から3年以内の生前贈与<6>
相続税の計算にはプラスの財産だけでなく、借入金やローンなど債務も必要となるため、財産の正確な洗い出しが重要です。
課税価格から基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を求める
課税価格から相続税の基礎控除を差し引くと、相続税の課税対象額である課税遺産総額が算出されます。
基礎控除額は以下の式で計算できます。
基礎控除額=3,000万円+(600万円×法定相続人の人数)
ここでは課税遺産総額を以下の例で計算します。
課税価格：8,000万円(預金4,000万円、不動産評価額4,000万円)
法定相続人：3人(配偶者、長男、長女)
基礎控除額：3,000万円+(600万円×3)=4,800万円
課税遺産総額：8,000万円-4,800万円=3,200万円
もし、課税価格が基礎控除額を下回った場合は、相続税が発生しません。
課税遺産総額を法定相続分に応じて分配する
課税遺産総額を民法で定められた相続割合(法定相続分)に応じて分配します。
相続割合は以下の表の通りです。
相続人 | 相続割合 |
|---|---|
配偶者、子 | 配偶者と子供が1/2ずつ |
配偶者、被相続人の父母 | 配偶者が2/3、親が1/3 |
配偶者、兄弟姉妹 | 配偶者が3/4、兄弟姉妹が1/4 |
先ほどの課税遺産総額を求めた際の家族を例にして計算します。
法定相続人：3人(配偶者、長男、長女)
法定相続分:配偶者1/2、長男1/4、長女1/4
課税遺産総額：3,200万円
配偶者：3,200万円×1/2=1,600万円
長男、長女：3,200万円×1/4=800万円/人
相続税率の表を基に相続税の総額を算出する
各相続人の「法定相続分に応じた取得金額」に「相続税の速算表」の税率と税控除を適用し、仮の相続税額を求め、合算し相続人全員で納付するべき相続税の総額を求めます。
配偶者：1,600万円×15%-50万円=190万円
長男、長女：800万円×10%=80万円/人
相続税の合計額：190万円+80万円+80万円=350万円
相続税を実際の相続割合に応じて、相続人に分配する
算出した相続税の総額を、実際の相続割合に応じて案分します。
相続税の合計：350万円
本来の相続割合：法定相続分とする(配偶者1/2、長男1/4、長女1/4)
配偶者の相続税額：350万円×1/2=175万円
長男、長女の相続税額：350万円×1/4=87.5万円
各相続人の相続税額計算後に、一定条件を満たす法定相続人に適用できる税額控除を差し引き、納税額を確定させます。
不動産の相続税における注意点
不動産を相続した際に、相続税計算において気を付けるべき2つの点を解説します。
特例と控除の活用を忘れない
法定相続人に応じた税額控除だけでなく、適用条件を満たせば相続税を大幅に減額することが可能です。
しかし、特例の適用には複数の要素や様々な条件が関わるため、特例の利用には高い専門知識が必要です。
土地の評価額が下がる要素を見つける
土地の評価額は大きさや形、周辺環境、その土地に適用される不動産関係の法令によって大きく変わります。
土地の評価額は相続税に大きく影響するため、減額できる要素を見逃さない土地評価に関する知識が求められます。
まとめ
不動産を含めた相続税の計算には高い専門知識が求められます。
また、特例の利用や土地の評価額計算などにより、大きく相続税を節税できる可能性もあるため、不動産の相続でお悩みの場合、相続に強い税理士への相談をおすすめしています。
